Ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključuju zakupac radi obavljanja svoje poslovne delatnosti i zakupodavac radi sticanja prihoda, zakupnine. Pri tome se pod poslovnim prostorom podrazumevaju poslovne prostorije, kao i poslovne zgrade, a pod poslovnim subjektima privredna društva i preduzetnici, premda su i pojedine neprofitne organizacije poput ustanova, udruženja, fondova i fondacija pogođene efektima epidemije i nemogućnošću da izmire svoje obaveze na ime zakupnine, pa se članak odnosi i na ove.
Vlada Republike Srpske čini značajne napore u cilju ublažavanja posledica koje je u privrednom sektoru prouzrokovala epidemija korona virusa kao što su prolongiranje obaveza na ime poreza i doprinosa, subvencije, olakšice ili otpis pojedinih obaveza prema državi i lokalnim zajednicama. Takođe, predloženim merama za zakupce poslovnih prostora u vlasništvu Grada Banja Luka koji imaju ugovore pod posebnim uslovima, kao i za privrednike koji koriste poslovne prostore u vlasništvu Grada kroz komercijalni zakup, a kojima je rad u potpunosti onemogućen, predviđeno je oslobađanje obaveze plaćanja zakupa za tri meseca 2020. godine, a za privrednike kojima je rad ograničen, predviđeno je oslobađanje plaćanja ove obaveze za dva meseca.
Sasvim je logična, opravdana, ali i jedino zakonita odluka gradskih vlasti da u naznačenom periodu, koji će verovatno biti usklađen sa daljim odvijanjem situacije, ne naplaćuju zakup poslovnih prostora koji su u vlasništvu Grada budući da je zaustavljena privredna aktivnost u pojedinim sektorima usluga, trgovine, proizvodnje, pa takvi zakupci i ne ostvaruju prihode. Međutim, iako su gradske vlasti preporučile svim zakupodavcima da se u potpunosti ili većim delom odreknu prihoda od zakupa u slučajevima kada je zakupcu zabranjeno ili ograničeno obavljanje delatnosti ili je kod tih zakupaca došlo do značajnog pada prihoda i delatnosti, evidentno je da je reč o aktu koja nema obavezujući karakter, pa se postavlja pitanje šta će se dogoditi na tržištu zakupa poslovnih prostora koji nisu u vlasništvu Grada.
Kada govorimo o poslovnim subjektima koji su pogođeni merama zaštite od epidemije korona virusa COVID-19 i o njihovoj odgovornosti za izvršavanje obaveza iz ugovora uopšte, važno je imati u vidu da okolnosti nastale usled epidemije imaju karakter više sile (vis maior).
U nastavku ćemo sažeto objasniti pojam više sile iz ugla pravne struke, ali i argumentovati stav o tome da postojeća epidemija upravo ima obeležje više sile.
Iako naš Zakon o obligacionim odnosima (ZOO) ne definiše višu silu, ipak je u jednoj odredbi opisno određuje kao okolnost koja je nastala posle zaključenja ugovora, a koju dužnik nije mogao sprečiti, otkloniti ili izbeći. Dakle, reč je o događaju koji lice, bez svoje krivice, ne može predvideti, izbeći ili savladati. Pravna doktrina višu silu definiše kao posebnu vrstu slučaja, tj. kao „kvalifikovani“ slučaj kojeg karakterišu sledeći elementi: viša sila je spoljnji događaj u odnosu na fizičko ili pravno lice, nepredvidiv (vanredan, neočekivan, neredovan) i neotklonjiv događaj, pri čemu svi ovi elementi moraju postojati u isti mah. Otuda se može zaključiti da je pojam više sile veoma uzak i ograničen na mali broj događaja. Sa stanovišta prava, kao viša sila mogu se pojaviti razne spoljne okolnosti, ali se sve one mogu podeliti na dve osnovne vrste: na prirodne događaje (udar groma, zemljotres, oluja, poplava, erupcija vulkana, klizanje terena, odron kamena, suša, snežna lavina, epidemije, i sl.) i na ljudske radnje (podmetnut požar, napad naoružanog lica ili razbojničke bande, razbojnička krađa, rat, revolucija, štrajk, pravni akti organa vlasti, i sl.).
Epidemija je iznenadno povećanje slučajeva neke zarazne bolesti u ljudskoj populaciji na određenom prostoru koje bitno prerasta očekivani broj slučajeva u toj populaciji, a ukoliko se proširi na čitave zemlje ili kontinente i masovno zahvati veliki broj ljudi, nazivamo je pandemijom. Prema definiciji Zakona o zaštiti stanovništva od zaraznih bolesti Republike Srpske, epidemija od većeg epidemiološkog značaja predstavlja pojavu teških kliničkih oblika zarazne bolesti i/ili smrti od zarazne bolesti, pri čemu postoji opasnost od nastanka težih ekonomskih i društvenih posledica, prekograničnog prenošenja bolesti, kao i ponovne pojave slučajeva odstranjene (eliminisane) ili iskorenjene (eradicirane) zarazne bolesti. Prema tome, epidemija se svrstava u prirodne događaje koji se pojavljuju kao viša sila.
Svetska zdravstvena organizacija je 11. marta proglasila pandemiju koronavirusa (COVID-19), što znači da se radi o globalnom širenju bolesti koje je teško kontrolisati. S druge strane, u Bosni i Hercegovini je odlukom Saveta Ministara 17. marta proglašeno stanje prirodne ili druge nesreće na teritoriji Bosne i Hercegovine, u Republici Srpskoj je 3. aprila zbog epidemiološke situacije usled korona virusa COVID-19 proglašeno vanredno stanje (do tada je na snazi bila vanredna situacija proglašena 16. marta), dok je u Federaciji Bosne i Hercegovine 16. marta proglašeno stanje nesreće zbog opasnosti od širenja koronavirusa.
Prema tome, nema sumnje da je, sa aspekta pravne struke, u slučaju postojeće pandemije, ili uobičajeno govoreći, epidemije korona virusa COVID-19, reč o događaju, i to prirodnom događaju, koji dužnik iz ugovorne obaveze, bez svoje krivice, nije mogao predvideti, izbeći ili savladati, dakle o okolnostima koje imaju karakter više sile.
Nakon proglašenja vanredne situacije u Republici Srpskoj 16. marta, Republički štab za vanredne situacije Vlade Republike Srpske je već narednog dana, po preporukama medicinske nauke i struke, doneo niz vanrednih mera u cilju prevencije širenja korona virusa na teritoriji Republike Srpske. Ovim merama je pojedinim privrednim subjektima potpuno zabranjen, a pojedinima ograničen rad. Bez obzira što se situacija u pogledu propisanih mera menja u zavisnosti od razvoja epidemiološke situacije u Republici, činjenica je da je prethodni period doneo značajne poteškoće u poslovanju privrednih subjekata, a one će zasigurno biti osetne i u narednom periodu. Sa aspekta ovog priloga, posebno je značajan status zakupaca.
Odgovornost za nemogućnost ispunjenja zakupčeve obaveze ne treba tražiti ni u državi koja je propisala i primenila ove restriktivne mere budući da su one preduzete po preporuci medicinske nauke i struke radi zaštite mnogo viših interesa, a to su zdravlje i životi ljudi, pa svaka odgovornost države u takvim okolnostima izostaje. Dakle, epidemija korona virusa COVIS-19, kao prirodni događaj, predstavlja uzrok nastanka više sile, a restriktivne mere u vidu pravnih akata države uvedenih u cilju zaštite od epidemije predstavljaju posledicu, nužnu reakciju na okolnosti više sile.
Da li je zakupac poslovnog prostora u kojem, usled vanrednih mera države uzrokovanih epidemijom, dakle, iz objektivnih razloga, nije bio u mogućnosti da obavlja svoju privrednu delatnost podleže opštim pravilma ugovorne odgovornosti i ima obavezu da plaća zakupninu ili je njegov status sada drugačiji?
Bitno je napomenuti da u ovakvim okolnostima koje imaju dejstvo više sile, odgovornost za ispunjenje obaveza iz ugovora o zakupu poslovnog prostora nije ravnomerno podeljena među ugovornim stranama, iako je reč o dvostrano obaveznom tipu ugovora. To otuda što zakupodavac ima tri osnovne obaveze koje su, po svom karakteru, pretežno pasivne - on je dužan da preda poslovne prostorije zakupcu, da ih održava u upotrebljivom stanju i da zaštiti zakupca u slučaju fizičkih ili pravnih nedostataka. S druge strane, zakupac je dužan da zakupodavcu plaća ugovorenu naknadu – zakupninu, da čuva poslovne prostorije i upotrebljava ih saobrazno ugovoru, te da ih, po prestanku ugovora, vrati zakupodavcu. Dakle, tokom trajanja zakupa najviše dolaze do izražaja obaveze zakupca, i to prvenstveno obaveza na plaćanje zakupnine.
Očito je da postojeća okolnost epidemije i niz restriktivnih mera koje je javna vlast bila primorana da uvede, budući da je reč o epidemiji svetskih razmera sa posledicama po globalnu ekonomiju, a ne samo Republiku Srpsku, pogađa jedino obaveze zakupca, i to obavezu na plaćanje zakupnine, jer je ona u neposrednoj vezi sa ostvarivanjem prihoda od delatnosti čije je obavljanje zakupcu zabranjeno, odnosno ograničeno. U tom smislu, nisu ispunjeni uslovi za odustanak zakupodavca od ugovora propisani odredbom člana 34. stav 2. Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija.
U skladu sa odredbom člana 263. ZOO, dužnik se oslobađa odgovornosti za štetu ako dokaže da nije mogao da ispuni svoju obavezu, odnosno da je zakasnio sa ispunjenjem obaveze zbog okolnosti nastalih posle zaključenja ugovora koje nije mogao sprečiti, otkloniti ili izbeći. Prema tome, zakupac koji iz objektivnih razloga, kakvi su u konkretnom slučaju u Republici Srpskoj, nije u mogućnosti da ispuni svoju obavezu plaćanja zakupnine dospele nakon ili neposredno pre stupanja na snagu vanrednih mera u Republici Srpskoj, ne može biti obavezan na plaćanje zakupnine dok traju ove oslobađajuće okolnosti. Razume se, ukoliko je reč o zakupcu kojem je poslovanje bilo samo ograničeno, a ne i zabranjeno, tada se njegova obaveza plaćanja zakupnine smanjuje srazmerno propisanom ograničenju rada.
S druge strane, zakupac pogođen postojećim okolnostima ima mogućnost da raskine ugovor o zakupu poslovnog prostora, u smislu odredbe člana 133. ZOO, pod uslovom da su okolnosti koje otežavaju ispunjenje njegove obaveze plaćanja zakupnine nastupile nakon zaključenja ugovora, ili ako se zbog njih ne može ostvariti svrha ugovora, a u jednom i drugom slučaju u toj meri da je očigledno da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana i da bi po opštem mišljenju bilo nepravično održati ga na snazi takav kakav je. Pravo na raskid ugovora, tužbom pred nadležnim sudom, ima ona strana kojoj je otežano ispunjenje obaveze, što je, nesumnjivo, zakupac, odnosno strana koja zbog promenjenih okolnosti ne može ostvariti svrhu ugovora, što u konkretnom slučaju, ne bi mogao biti zakupodavac, budući da, s obzirom na mere u celoj Republici, ne bi mogao da ostvari svrhu ugovora (zakupninu) ni sa nekim drugim zakupcem, te bi sud takvo ponašanje zakupodavca smatrao nesavesnim. Ipak, ugovor se neće raskinuti ako druga strana ponudi ili pristane da se odgovarajući uslovi ugovora pravično izmene, što je faktičko pitanje i zavisi od okolnosti svakog pojedinog slučaja. To zbog toga što u pravnom poretku važi princip očuvanja ugovornih odnosa namesto njihovog raskida. Ako izrekne raskid ugovora, sud će na zahtev druge strane, u konkretnom slučaju zakupodavca, obavezati stranu koja ga je zahtevala, zakupca, da naknadi drugoj strani pravičan deo štete koju trpi zbog toga (pravična raspodela tereta-štete).
Imajući u vidu da su postojeće okolnosti više sile uzrokovane epidemijom ipak privremenog karaktera, odnosno vanredne mere će biti ukinute u narednom periodu, te će biti moguće nastaviti obavljanje privrednih delatnosti, nije moguće primeniti institut prestanka (gašenja) ugovora o zakupu poslovnog prostora usled nemogućnosti ispunjenja za koju ne odgovara nijedna strana (član 137. ZOO), jer je za primenu ovog pravila potrebno da se radi o trajnoj, a ne privremenoj nemogućnosti ispunjenja obaveza.
Iz navedenog pregleda zakonskih normi, proizilazi zaključak da zakupodavcu, ma koliko on uistinu bio pogođen okolnostima izazvanih epidemijom COVID-19 usled kojih trpi umanjenje prihoda po osnovu zakupnine, zakon ipak ne ostavlja prostor da iz razloga konkretnih okolnosti raskine, odnosno odustane od ugovora o zakupu poslovnog prostora. Po našem mišljenju, to je i sasvim logično, opravdano i pravično rešenje, budući da uzroci koji su doveli do otežanog ispunjenja ili, pak, do nemogućnosti ispunjenja obaveze plaćanja zakupnine, jesu uzroci koji se zakupcu, čija je delatnost pogođena vanrednim merama Vlade Republike Srpske, ne mogu upisati u krivicu. Kako je pored toga, ipak, reč o privremenoj nemogućnosti ispunjenja obaveze zakupca, koju takav zakupac zasigurno nije ni želeo, niti planirao, u ovako teškim situacijama potrebno je pokazati razumevanje, savesnost i solidarnost za njegov status.
Advokat dr Jovana Pušac, doktorirala na temu Ugovora o zakupu poslovnih zgrada i prostorija
.png)
.jpg)
